2018年中国商业地产行业分析：市场回落，三大方面探索高质量发展道路

2018年中国商业地产发展现状分析——走出一条高质量发展之路

2018年中国商业地产整体表现回落，供应过剩压力仍存，与此同时，商业消费又呈现出新的升级势头，在这一局面下，商业地产行业唯有走出一条高质量发展之路，才能在满足人们美好生活需要的过程中实现自身的发展。

在商业营业用房市场，据前瞻产业研究院发布的《中国商业地产行业发展趋势与投资决策分析报告》统计数据显示，2018年1-11月，全国商业营业用房新开工面积18037万平方米，销售面积10118万平方米，开工销售比由2017年1-11月的1.75上升至1.78，在新开工逐步放缓、销售减少的情况下，全国新增商业营业用房市场表现供应过剩，库存去化速度放缓。在办公楼市场，1-11月，全国办公楼新开工面积5488万平方米，销售面积3606万平方米，开工销售比由2017年1-11月的1.35上升至1.52，在新开工增长、销售放缓的情况下，办公楼市场供过于求矛盾加剧。

2011-2018年1-11月全国商业营业用房新开工面积统计情况

数据来源：前瞻产业研究院整理

2011-2018年1-11月全国商业营业用房销售面积统计情况

数据来源：前瞻产业研究院整理

一线城市商办土地市场略有降温，三四线城市获关注

一线城市市场热度下滑;二线城市城市化进程加快，对于土地需求旺盛，同时企业融资难度增加，使得土地市场回归理性，呈现出量涨价跌的局面。伴随着城镇化进程的加快，在一定程度上提高了三四线城市商办土地市场的热度。但从长远来看，商办土地市场的总体供给规模较大，仍然存在较大的库存去化压力。这都表明，商业地产基本告别高增长阶段，需要开启新的篇章。

驱动商业地产发展因素分析

就消费市场而言，随着消费空间持续释放，将驱动商业地产升级迭代。总体来看，进入新时代，人们对物质文化的消费需要逐渐转化为对美好生活的向往，这指明了我国消费升级的本质方向和根本逻辑，决定着消费量变和质变的方向，从而孕育出五大消费升级趋势，即人格型消费、生态型消费、社交型消费、情感型消费、体验型消费。

商业消费的趋势演变，也将深刻影响商业地产的发展。购物中心已经从原来单一的普通购物场所，加入更多的商业元素，转变为提供多样化商品，多种休闲娱乐项目、多种餐饮项目于一体的“吃喝玩乐”的综合购物场所。同时，购物中心的消费主体已从80后、90后逐渐向新生代95后、00后转变，他们的兴趣、喜好、价值观对于购物中心的未来走向及发展定位，有着极其重要的影响。在此背景下，购物中心的转型升级及业态选择将会成为影响其自身发展的关键因素。基于新一代消费者的志趣和爱好，可以看到，未来的购物中心将以顾客体验为驱动，向个性化，多元化以及方便快捷的方向转变。

商业消费的趋势演变，还将深刻影响商业街的发展。面对零售商业的不断创新以及消费客群消费行为的转变，商业街面临的外部环境已经发生巨变，进一步提高商业街的综合服务能力，打造个性化、差异化、主题化的商业街区，以及优化商业街的人文环境，增强购物体验，是未来商业街谋求发展的必经之路。

商业地产存量巨大 告别高增长时代

整体而言，一方面，经过多年的发展，商业地产存量巨大，已经基本告别了高速增长的阶段，其量价呈现出与以往不同的走势;另一方面，随着我国社会主要矛盾的转变，居民消费加快升级。面对这种局面，只有大力提升商业地产行业的发展质量和效益，走出一条高质量发展之路，才能更好满足人民在经济、文化、社会、生态等方面日益增长的消费需要，更好推动经济和社会的全面进步。

从态势上看，今时今日，商业地产的开发逻辑发生了巨大的转变，由重开发转向重运营，这突出体现在商业地产开发商的开发观念、思维方式上，并见诸于其行为方式中。

三方面探索高质量发展道路

就商业模式而言，面对大变局，一些具有雄心抱负的地产旗手们正在以各种方式探索适合商业地产成长规律的高质量发展路径，并笃定前行。

1、从初心出发塑标杆资源，构筑发展高地迎接挑战。商业的宿命就是竞争。商业地产开发商们只有牢记服务美好生活的这一初心，把握城市更新和消费升级的时代机遇，通过塑造商业标杆构筑发展高地，才能挑战既往，才能无惧于未来。

2、内化经济发展第一生产力，科技赋能孕育智慧商业地产。随着信息科技的发展，信息化、智能化作为经济杠杆，正在为中国经济体培育新动能。借助这些信息科技杠杆，商业地产开发商正在构筑新的核心驱动力，商业地产的运营效率更高、形态更优、全链条变得更加智慧。

3、金融模式驱动未来，强化金融功能构筑新的核心竞争力。没有资金端的强大就不可能有真正的商业地产。在重运营时代，资本的回收期变得更长，不可知不可预测的因素变得更多，高收益往往意味着高风险。只有建立强大领先的资金优势，确立更高的起点，商业地产开发商才敢于才乐于投资开发，从而塑造更加美好的商业地产格局，实现行业的高质量发展。