中冶涉嫌违规背后 环京市场正在分化

近日，有媒体曝出中冶置业打造的兴隆万亩新城项目涉嫌多项违规操作。兴隆万亩新城指的是“双子星”，即中冶·十里春风镇和中冶·红石郡两个项目，报道中共提及“双子星”未取得环评审批擅自开工、虚假宣传、代建政府大楼、违规销售等问题。

一时间，上半年刚在水立方举办大型新闻发布会的“明星”项目显得有些尴尬。

北青网记者联系中冶置业相关负责人，询问违规事项后续将如何调整，截至发稿前并未得到答复。

事实上，中冶兴隆新城的问题在当下环京市场极具典型性。而伴随过去几年京津冀一体化相关政策的推动下，打着环京概念的区域已经开始分化，目前呈现的格局是，“真环京”楼市受到限购的影响价格大幅下降，“伪环京”楼市大力炒作区域利好，但仍难以取得市场关注。

“真”环京市场低迷

根据世联行近日发布的环京简报，目前环京19大板块按照不同的距离划分可分为三个圈层。第一圈层是距离在50KM左右与北京空间距离最近的区域，主要包括燕郊、大厂、香河、廊坊市区、永清、固安、涿州。其次是第二圈层，第三圈层则与北京较远。

从7月份成交数据来看，北三县、固安、永清、涿州因限购政策的持续效应，市场住宅产品已经进入到冰点，价格下调预期明显。少量公寓产品难以支撑市场价格，市场进入政策后的相对平稳期。

北青网记者近日走访燕郊了解到，昔日繁荣的销售中心大多关闭，新房尾盘基本没有成交，二手房业务也较为惨淡。

一位二手房中介人员告诉北青网记者，去年买在高点的投资客有些在低价甩盘出货，有些只能拿在手里，以时间换价值。很多房产中介已经转行做贷款抵押。

北青网记者了解到，虽然成交量低，但仍有资金在埋伏，想借机低价购房。比如，燕郊某新交付的小区二手房市场价格23000元左右，市场上有人提出想以18000元的单价全款收房。

众所周知，北三县(燕郊、大厂、香河)的利好主要依托与通州，南三县(固安、永清、霸州)和廊坊市的利好主要依托于新机场。

业内人士认为，这两个区域在空间距离上有得天独厚的优势，承接了大量在京工作人员的居住需求。与北京的房价变化关联紧密，长期看来仍有价值上涨空间。

高铁、生态等概念型区域短期升值空间有限

“高铁一响，黄金万两。”这句话被常用在环京有高铁利好的房地产项目宣传语中。然而，那些以高铁利好带动销售的房地产市场到底都怎样了呢?

以天津宝坻为例，预计2021年高铁开通后，到北京西站仅20，将成为北京、天津、唐山、承德这些产业发展强劲城市的中枢。看中宝坻在交通方面的要塞地位，包括鸿坤、合生、实地、香江、珠江、金地等开发商早早进驻布局，宝坻区域在过去几年迎来了大规模的房地产开发。

根据世联行数据，今年7月，宝坻区域销售情况依旧较为冷清，玺悦峰今年年初开始蓄客、7月初集中开盘共销售253套房子，成交均价每平米12800万元。景瑞悦府因企业大客户团购，区域成交量居于榜首，其他项目均处于顺销期，并未做过多动作。

北青网记者了解到，近几年宝坻新房价格处在万元上下，在2016年前后受益于整体房价上涨、天津户口等政策影响，宝坻房价曾一度快速上涨，有开发商曾趁市场升温时快速去化，原因就是对区域未来销售并不看好。但目前房价也随着整体行情快速下调，大量投资客找不到人接盘。

业内人士称，对于诸多开发商新进驻的兴隆区域恐赴“伪环京”区域销售乏力的后尘。

大型货车疾速驶过。

中冶·红石郡售楼处的销售人员介绍，中冶·红石郡是以生态、康养为主的高铁生态新城。“京沈高铁(预计2019年开通)途径兴隆西站，转瞬即达北京星火站。承德至天津城际高铁预计2020年启动建设，通车后，无缝接驳天津。”

销售人员一再强调，未来高铁开通，项目的投资价值将得到释放。目前一期剩余房源均价在1万元/平方米。以80平方米测算，总价80万，外地人首付50%大约40万元。

中冶·红石郡项目占地12000亩，被媒体质疑超过当地可用建设用地指标。

2017年，兴隆县入选“全国森林旅游示范县”，据彼时多家媒体报道，该县林业局负责人介绍称，兴隆县实行资源建设与保护并重的原则。全县总面积的79%规划为保护林地，总面积的60%以上划定为生态保护红线区。

有报道称，根据兴隆县2017年土地利用总体规划(2010～2020年)修改方案，至2020年目标年，该县总面积为311645.69公顷，林地一项即占总面积的54.43%。建设用地规模为8935.91公顷，占全县总面积的2.87%，其中的新增建设用地规模仅为1360.24公顷。而在修改之前，该县新增建设用地控制指标为1293.5733公顷，规划实施至评估时点，剩余规模仅为632.8933公顷(约9493.395亩)。

此外，若根据建设用地空间管制分区，该县允许建设区、有条件建设区合计占全县总面积比例仅为3.8636%，而限制建设区与禁止建设区合计占比达96.1364%。

业内人士指出，山区提供大规模建设用地几乎是不可能的，生态功能区土地指标是不能突破的底线。

记者看到项目沙盘显示，项目分为高层、花园洋房、合院等物业类型，分布在山间中。并规划配有政务中心、图书馆、九年一贯制学校、社区幼儿园、医疗康养中信、购物中心等多种业态。目前实际情况则是项目除售楼处，周围环境较为荒凉，工地正在施工建设。

首都经济贸易大学土地资源与房地产管理系系主任赵秀池表示，交通便利会拉近新城与核心城市的距离，进而提升楼盘的价值。但新城发展起来的关键要素是宜居宜业。尤其是产业注入，是留得住人的关键。

业内人士认为，文旅项目需要开发商有较强的运营能力和运营经验，也要和周边区域旅游做好深度融合。中冶·红石郡项目预计将要经历一个较长的建设、运营周期。

环京市场下行 催生违规乱象

“市场不好的时候，也要想尽办法完成业绩。”一位环京房地产项目营销负责人告诉北青网记者，面对环京项目一摊死水的状态，确实另诸多开发商颇感头疼，绞尽脑汁抓紧销售，上有政策、下有对策。

目前来看，没有本地户口及三年纳税、社保，开发商也可以帮忙办理三年社保缴费。以中冶·红石郡为例，外地人办理社保补缴需16000元。

也有些区域在销售时采取各种促销行为，其中很多做法涉嫌违规操作。比如首付分期、全款分期、免费更名、送装修送车位给假折扣等。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，对于环京区域楼市来说，购房政策紧，销售压力大，所以产生了各种乱象。各类模棱两可的政策内容比较多，这都会带来很多新的问题。大体上说此类房产交易显然是有很多问题的，比如说万一未来政策变动，而不能及时网签和过户，那么纠纷就会很多。而且本身这里面部分购房者就是为了炒房，所以这也是要防范的。

在“房住不炒”的大背景下，环京区域房地产市场正在回归其本来价值，从购房者角度而言，应谨慎甄别区域规划及成长潜力，避免盲目接盘带来的资金损失。