降准后多地房贷利率下调，购房需求仍难拉动

1月4日，中国人民银行决定下调金融机构存款准备金率1个百分点，释放流动性1.5万亿。

据央行官员介绍：1月15日的降准主要是缓解市场上的流动性不足问题，体现出本次降准操作向小微企业倾斜。

而25日降准是临近春节，公众现金需求旺盛，当日降准0.5个百分点，释放7000-8000亿元资金是让大家更好的过春节。

对此，专家们解释称，目前国内经济下行压力较大，而存款准备金率还有较大的下行空间。此次央行全面降准释放出来的货币，主要是缓解实体经济，特别民营企业和中小微企业的融资难、融资贵的问题。

不过，也有一些网友觉得奇怪，央行释放出的流动性，对于降低实体经济的融资成本有什么关系呢央行降准之后，房贷利率开始下滑。

近日有消息称，北京地区有个别银行首套房贷款利率下调为基准利率上浮5%，不过主流利率是基准利率上浮10%，二套房贷款利率为以基准利率为基础上浮20%。第一财记者致电四大行北京网点后，银行工作人员均表示当前首套房贷利率为基准利率上浮10%，目前没收到通知会调整。

随着近期房地产政策的松动，部分城市银行快速做出反应，下调房贷利率。北京之外，上海、广州均有所调整。业内普遍认为，房贷利率下调对刚需群体来说是利好，但从交易量上来说，不会有太大拉动。

多地下调房贷利率

去年年末，北京首套房最低上浮10%，部分银行执行基准利率上浮15%-30%。如今，北京房贷利率悄然下跌，主流利率是基准利率上浮10%。

融360监测数据显示，2018年11月份，北京首套房贷款平均利率为5.47%，相当于基准利率上浮11.63%，二套房贷款平均利率为5.90%。北京地区的30家银行中，有24家银行首套房执行基准利率上浮10%，5家银行执行基准利率上浮15%至30%，另有1家银行分行停贷。

在和硕机构首席分析师郭毅看来，银行降低信贷利率是很正常的经营决策。随着市场流动性的增加，银行手中可以调动的信贷资金量级有明显上升。新的一年，房企信贷额度全面放开，银行的主要诉求便是把资金尽快变为信贷产品。

“受持续性降准政策的影响，银行本身流动性在改善，有助于扩大放贷规模。” 易居研究院智库中心研究总监严跃进认为。

北京之外，上海、广州也有所动作。

上海房贷利率处于全国低位，首套房贷最低利率可以申请95折。据融360大数据研究院统计，近日，上海多家银行进一步下调房贷利率，截至2019年1月3日，上海地区首套平均利率降至5.09%，相当于基准上浮3.9%水平，较2018年12月初监测数据5.19%下降0.1个百分点。

目前，上海地区可执行95折优惠的银行数量增至10家，未执行最低95折利率的银行，近期也下调了首套房贷上浮比例。浦发、光大、恒生、友利等银行目前的首套房贷执行基准利率上浮20%，其中光大银行的首套房贷利率曾最高上浮至30%。

此外，广州地区多家银行也跟进下调房贷利率，下调幅度大致在基准5-10个百分点。但鉴于广州地区此前的房贷利率都是基准利率上浮10%-20%，尽管有所回调，其房贷利率依然是在基准利率之上，最低的房贷利率依然是在基准利率上浮5%的水平。

购买力仍难激活

多城松动，房贷利率拐点已至?融360大数据研究院预测，2019年1月全国房贷平均利率将出现小幅回调。

2019年，货币政策依旧保持稳健。“松紧适度”保障了资金流动性合理充裕，资金面利好情况出现。新年开始，贷款需求迎来一波高潮，银行可能通过降低利率来提高竞争力，扩大市场占有份额，提升业务量。

“利率下调有利于降低刚需的置业成本，同时银行间的竞争也会随之加剧。” 融360房贷分析师李唯一说，交易量上暂时不会得到强力拉升，总体影响属于利好刚需偏多，市场稳定概率大。

但目前楼市政策依旧严格。投资性质资金基本离场，剩下的刚需支占据目前市场中较大的份额。“市场下行趋势不会因此改变。”同策研究院总监张宏伟认为，现在还达不到宽松的环境。即使利率下调，相对基准利率来说，也是上浮状态。

对于一二线大城市来说，房贷利率微调，背后依然是高房价的基调。“对楼市的影响，依然微不足道。”张宏伟说，高房价之下，利率下调依然难以激活普通老百姓的购买力。只有房价真正下降，市场才会好转。

郭毅也认同这一看法，目前制约购房者需求的主要是首付比例过高，利率的上浮下调对购房需求的拉动没有直接作用。

对于此类做法是否有信号意义，严跃进认为全国很多城市的商业银行或也会有类似动作，有助于防范市场交易下跌太厉害的风险。虽然银行本身不会明确发文放松贷款政策，但在具体操作中确实有放松的迹象。

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原理很简单，央行如果将大量货币资金通过定向降准的方式投向各银行，而银行等金融机构手中的资金面就会比较宽裕，就会降低对银行间同业拆借市场上的资金需求，于是各种期限的货币拆借利率就会下降。我们可以在近期货基的回报率上面看得出来。

相反，像2013年6-7月间，银行间货币市场上资金量少，需求量大，银行同业拆借利率会一度达到7%。

也就是说，市场资金多了，利率就会降下来，资金少了，利率就会上涨。而金融机构的融资成本降了，当然给到贷款方的利率也会相应降低。那么，中小企业的融资成本也会下降。

同时，从理论上说，央行释放了大量的流动性，国内的金融机构手里都有钱，那么无论是银行贷款，还是信用债市场，资金面都会好很多，因为金融机构手里有了充裕的钱，就想投放出去，那么在挑选投放客户要求上就会相对宽松一些。

不过，我们认为，央行释放了货币，能够降低的还是金融体系内的融资成本，而中小微企业和民营企业的融资成本能否降，还有很大的难度。

因为，银行会觉得信贷投向中小微企业风险太大，要拿到相对高一些的利率。而对于中小企业和民营企业来说，经济形势不明朗，投资积极性远不如过去，银行就算把利率不断下调，实体经济贷款的需求也不大。利率传导问题不解决，央行释放出的流动性，只能调降银行间资金拆借市场的利率。

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