天房混改大戏的567天

乐居财经 玛丽 发自深圳 历经567天，天津国企“一哥”混改大戏的另一主角终于落定。

12月26日晚间，天房发展(3.250, -0.01, -0.31%)公告宣布，天津市与中国保利集团有限公司(以下简称“保利集团”)将对其控股股东天津房地产集团(以下简称“天房集团”)实施共管。

这是自2017年6月7日，天津市国资委在天津市产权交易中心公布了天房集团国有企业混改信息之后，迎来最为关键的突破。保利集团在万科、融创、碧桂园等众多有意入局者中突围而出，成为天房集团混改的“如意郎君”。

意味着天津最大国有企业混改按下加速键。深陷高额负债，又兼具优质资产和大量土储的天房集团，对混改“老手”保利集团而言，是挑战也是机会。

未入股非接盘

天房集团混改工作一直推进缓慢，期间经历了挂牌、挂牌终止，董事长、总经理被罢免，持续了18个月如今终于有了结果。

天房发展公告披露，公司接到控股股东天房集团《天津市与保利集团对天津房地产集团有限公司进行共管的信息披露函》。该函显示，12月25日，天津市与保利集团签署合作框架协议，通过央地联动、优势互补，把作为央企的资金优势、管理优势、品牌优势，同天津市国企的资源优势、区域经营优势进行整合，通过资源共享，实现共赢发展。

根据协议，保利集团将派出涵盖管理、财务、工程、运营等领域的专业团队对天房集团实施共管。

针对天房集团混改事项，乐居财经采访了保利集团品牌，该人士回应：“以公告为准，具体混改方案仍未敲定，有关问题不接受采访。”

据《每日经济新闻》报道，保利内部人士告知，此次合作为保利集团参与天房集团管理，不存在股权与债权关系，与保利发展也没有直接关系。

是参与管理而非接盘，但业界对于保利入局天房集团早有猜测。最早可以追溯到今年9月，有接近天房的消息人士向媒体透露，保利集团与天房集团的对接缘自天津市政府撮合，保利团队已多次分批派出考察队伍，进入天房完成尽调。

共管或是过渡

公开资料显示，老牌国企天房集团成立于1999年，持有天房发展13.53%的股份，是上市公司天房发展的控股股东。今年4月，天房集团在天津产权交易中心挂牌出让65%股权，之后万科、融创、碧桂园、恒大等16家品牌房企均有意入局。

当时的挂牌公告显示：“拟让渡天房集团65%股权，其中通过增资扩股让渡30%股权，通过股权转让让渡35%股权(即增资前50%股权)，拟募资总额达83.06亿元。新的投资方需以现金方式进行出资。混改实施后由于天房集团公司股权结构发生重大变化，进而将导致天房发展实际控制人发生变更。”

而根据最新公告，天津市与保利集团对天房集团实施共管，协议中未涉及上市公司天房发展实际控制人发生变化的情况。保利方面也回应，不存在股权与债权关系。因此可见混改方案已经存在很大程度的改变。

值得注意的是，混改方案的变动其实在今年9月25日，苗头已凸显。当日，天房集团披露函表示，目前与符合条件的潜在投资者基本形成初步共识，为进一步推动混改工作，现需要与符合条件的潜在投资者进一步洽谈，终止本次挂牌。

终止挂牌，而不是直接摘牌。彼时有知情人士透露，估计混改方案要大改了。保利方面似乎更倾向用“托管”的形式完成混改，托管比并购更快。

对于天津市与保利集团共管，分析人士认为，目前共管或只是过渡，毕竟天房的资产状况不是一天两天能梳理清楚的，需要给双方一个整理时间。这种共管模式，或许只是双方就混改事宜迈出的第一步，后续还会再出具体的混改方案。

忧患与诱惑

然而，作为天津大型国企的重组整合，并不是简单的拼盘。国企混改存在机制与利益的平衡，即使对有混改经验的保利集团来说，也是顾虑重重。

据媒体报道，保利方面在介入天房混改时，就有两方面的顾虑：一是关于天房的债务、债权的承继和清偿问题，二是企业职工安置问题。

天房集团2017年度财务报表及审计报告显示，其 2017年利润总额亏损16.32亿元，同比减少766.57%。截至2017年12月末，未分配利润亏损75.89亿元，资产负债率为96.85%。归属母公司股东的净资产为负166982.04万元，同比减少246.22%。2018年到期债务586亿元，2019年将迎来密集回售期。

另外，截至2017年4月30日，天房集团纳入混改的国有及国有控股企业人员共有6558人，其中在岗职工5105人。这被外界认为是“一个很大的包袱”，意味着新加入的合作者需要对庞大的员工群体负责。

虽然目前是共管，但若只是过渡，这两座大山始终是保利集团无法逃避的问题。事实上，在这两大难题背后，天房集团控股子公司天房发展，有其诱惑性。

天房发展曾是天津房地产开发龙头，其手中握有大量土地资源，且多数位于天津。中 国 指 数 研 究 院 数据显示，自1984年以来，天房发展共在全国拿地92宗，其中在天津有73宗，占地面积超390万平方米。

易居研究院智库中心统计数据显示，2015年12月25日至2018年12月26日，天房发展通过招拍挂公开拿地18宗，其中16宗位于天津，2宗住宅地位于苏州;土地总建筑面积约135万平方米，总占地面积约73万平方米。

据天房发展2017年业绩报披露，2017年全年实现合同销售面积30.22万平方米，实现合同销售金额65.15亿元。公司全年施工面积为219.65万平方米，竣工面积为27.46万平方米。2018年全年计划施工面积达306.99万平方米。

虽然天房发展业绩近5年持续走低，甚至出现亏损，但其雄厚的土储以及在天津楼市的地位成为吸引多家房企关注的原因。

此前坊间也有传言，保利集团被天津市政府看好，入局天房集团或是临危受命。虽困难重重，但也有利好。天津是保利发展的重要布局城市之一，这样一来，天津市政府和天房发展的土储，可以为其扩大华北市场版图做背书。