朗诗寓REITs的冰与火之歌

  乐居财经 玛丽 刘婷 发自深圳

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  12月24日，朗诗长租公寓”中山证券-东兴企融-朗诗寓长租公寓一期资产支持专项计划”遭遇年内第二次中止;次日平安不动产官微发文称，“平安汇通-平安不动产朗诗租赁住房系列资产支持专项计划”取得上海证券交易所的无异议函。

  一边遭遇双连击，一边开了国内首单合作型长租公寓储架REITs先河，朗诗寓资产证券化路上两种截然不同的命运，凑巧相继出现。有趣的是，两者相比之下有平安不动产“大金主”做靠山的合作型储架REITs产品走的更顺畅。

  同寓不同命

  据上交所24日披露的信息显示，朗诗集团拟发行的“中山证券-东兴企融-朗诗寓长租公寓一期资产支持专项计划”于当日被上交所中止审查。该债券品种为资产支持证券-ABS，发行规模为7.87亿元。此次中止主要是更新资料，调整交易结构。

  “中山证券-东兴企融-朗诗寓长租公寓一期资产支持专项计划”于今年2月上交所受理，7月12日首度被中止，中止的原因为更改项目结构，改成储架。经过两次中止波折，这个原本期限仅一年的ABS产品仍未有新进展。

  中山证券业务咨询人员对乐居财经表示，该项目呈现中止状态，接下来是否启动尚不确定，需要等待进一步通知。

  在朗诗寓长租公寓ABS计划被中止的第二天又传来捷报。12月25日， “平安汇通-平安不动产朗诗租赁住房系列资产支持专项计划”取得上海证券交易所的无异议函，国内首单合作型长租公寓储架REITs正式获得通过。

  资料显示，该专项计划为REITs产品，由平安不动产有限公司联合深圳平安大华汇通财富管理有限公司共同实施，平安不动产担任原始权益人及増信安排人，平安汇通担任专项计划管理人，朗诗集团担任増信协调人。

  该产品采用储架发行机制，储架规模达50亿元，可在无异议函有效期内分期发行。其中，首期产品发行规模为10.68亿元，期限18年，每3年设置开放期，优先级证券获得了3A最高信用评级，底层资产为位于上海市浦东新区外高桥(13.740, 0.04, 0.29%)板块的朗诗寓森兰项目。

  傍上金主顺利通车

  资料显示，朗诗寓是朗诗绿色地产旗下的长租公寓品牌，创立于2016年12月。经过2年的发展，截至2018年12月，朗诗寓在全国已经有100多个项目，房量4万余间，在营房量1.3万间，业务规模位列全国集中式公寓运营企业前五。

  上海朗诗寓森兰项目由“朗诗寓”进行运营管理，总建筑面积达4.35万平方米，两栋小高层各20层，房间共计752间，涵盖白领公寓、精品公寓两大产品线。

  同为朗诗寓，不同的是上海森兰项目为朗诗旗下青杉资本与平安不动产共同收购的资产，将其改造为中高端的长租公寓进行长期运营。

  朗诗与平安不动产的交集，如今成了朗诗寓资产证券化成功与中止的分水岭。

  市场分析人士认为，“中山证券-东兴企融-朗诗寓长租公寓一期资产支持专项计划”频频被中止的原因是，目前国家对融资监管的力度在加大，房企负债率高，监管部门对房企融资的审核自然更加严格。另一方面，今年下半年宏观经济下行，融资成本走高，想拿到钱必须过“九九八十一关”。尽管国家政策鼓励发展ABS，但资金收紧的情况下融资条件也更苛刻了。

  监管加强、资金紧缺的窘境下，朗诗寓搭上“大金主”平安不动产的顺风车，成功发行了资产计划。平安不动产的金融属性和长租公寓基因，也成为发行计划的通行证。正因此“平安汇通-平安不动产朗诗租赁住房系列资产支持专项计划”可以顺利通过。

  值得注意的是，该专项计划为合作型长租公寓储架REITs。所谓合作型是指，在底层项目层面，发行REITs前由不动产与朗诗共同持有项目公司股权，不动产作为财务投资人，朗诗旗下的朗诗寓负责运营;在私募基金层面，不动产与朗诗双方分期担任私募基金管理人;专项计划层面，不动产与朗诗按股比持有劣后级份额，同时由不动产100%增信，朗诗按股权比例配合增信。

  “这相当于出去借钱，后面有土豪老板做兜底。那么和谁合作就至关重要，发行主体、管理人、原始权益人以及增信都要严格考量。” 明源地产研究院主编艾振强对此表示，与平安不动产的合作或是该REITs产品通过的主要原因，朗诗寓本身的资质也很重要。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进也向乐居财经表示，对于租赁产品来说，REITs创新有助于形成更好的资金回笼，对于缓解此类企业的资金压力等是有积极作用的。而部分资产专项计划被中止了，多少也和产品线有关。若是租金收益没有预期的好，那么也会面临中止。所以本质上都要求发行企业积极研究此类租赁产品的租金收益情况。

  据了解，平安不动产是中国平安(56.100, -0.80, -1.41%)旗下的不动产投资及资产管理平台，具备先天的金融属性。未来十年内，平安不动产计划于北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、成都、武汉及其它重点二线城市与省会城市，发展200万间、总面积约8000万平米的长租公寓，总资产管理规模达到2000亿元。