房价还要大涨？网红首席抛两大理由 不服来辩！

近期的数据显示，楼市似乎正在入冬。但知名分析师高善文昨天却给出了不一样的看法：目前不应该担心房价大幅下挫，而要警惕库存紧张导致的房价剧烈上涨可能。

去库存完美实现，现在的库存太低

高善文认为，从供给端来看，过去三年左右的时间，我国完美实现了房地产去库存。根据安信证券的测算，目前全国范围内的房地产库存水平是异常低的。

为此，他抛出了三个证据。一是上市公司的存货/总资产下降，处于历史最低水平附近。

第二个证据是，由于觉得库存过低，开发商开始补库存。主要体现在：从去年以来，开始出现开工面积的增长大于销售面积的增长。从2012年以来，除了2013年有过季度性的脉冲，从全年数据来看，这还是第一次。高善文认为，这表明行业参与者认为存货水平明显偏低，行业进入了存货重建过程。

库存过低的第三个证据是：中国房地产销售历史上出现过非常大的加速和减速，每一次价格上升都伴随着销售的显著放量，但是今年3-6月，商品房销售有轻微加速，全国房价上涨幅度却很大，甚至超过了2016年;8-9月有减速，也很轻微，但价格下降却很多。

高善文认为，这表明房地产价格相对于供应的弹性很大，主要原因是库存太低，供需关系绷得太紧。

因此，他并不认为房地产价格将出现大幅调整，相反，他担心的是，一旦需求恢复，房价剧烈上涨，会带来巨大的压力。

为此，高善文建议，在库存低的情况下，增加供应是政策要考虑的一个方面;另外一个需要考虑的是：扩大保障性住房的供给。

城市化空间巨大，居民加杠杆仍有空间

那么楼市的需求会不会是个问题?高善文从城市化率和居民杠杆率两个角度进行了讨论。

城市化是中国房地产市场发展的主要动力，高善文认为，中国目前的城市化率还不到60%，和国际相比，还有较大的提升空间，提升到75%以上应该说都是可能的。

城市化有待提高的另一个指标是非农人口比重，即非第一产业的就业人口/全部劳动力的比较重。我们相对于亚洲近邻以及发达国家都是非常低的，它也显示了大量的人口迁入城市的空间是比较大的。

至于居民杠杆率是否过高，高善文用几个数据进行了论证。首先是居民杠杆率，BIS的数据显示，中国处于中位数的水平，甚至稍微偏低。类似的还有贷款占收入的比重。

他提醒，目前的问题不是杠杆率过高，而是杠杆率上升太快，他怀疑这和银行放松房贷条件有关。而这可以通过加强微观监管实现改善。

高善文的结论是，从城市化率和住户部门的杠杆来看，维持居民杠杆率甚至杠杆率上升都是可以忍受的，甚至随着城市化率的深入是不可避免的。