提质控速”成为当下房地产企业的普遍战略

随着市场调控持续深入，房地产企业越来越多地调整策略，从原来的粗放式扩张转为多元化精耕，主动控制拿地节奏，“提质控速”成为当下房地产企业的普遍战略。 

近年来以“黑马”姿态示人的融信中国(3301.HK)也正致力于探索规模、利润、杠杆的平衡发展，稳健实现年初提出的千亿目标。  

“融信中国坚持品质信仰，定位核心城市改善型需求。公司善于把握城市周期，践行城市深耕，销售规模在 2016、2017 年持续翻番，2018   年有望突破千亿规模，为公司未来业绩打下坚实基础。”东吴证券地产分析师齐东表示。

合约售价位列地产30强第二  

2018年1-8月，公司总合约销售额约为人民币748.50亿元，较年初定下的1200亿元目标已完成62.38%;总合约建筑面积约为340.23万平方米;平均合约售价约为每平方米人民币2.2万元。其中，根据机构数据，融信在杭州的权益销售金额达152.22亿元人民币，摘得在杭房企排行榜的首位。  

“对于融信来说，其业绩成长较快，和其部分城市销售行情较好有关，类似杭州等市场，当前市场交易不错，对于此类企业的资金回笼等，其实是有较为积极的意义的，这也充分体现了当前融信在业绩‘马拉松赛跑’过程中实现了加速的效应。当然其产品线相对有较好品质，这两年业绩提升的可能性也是比较大的。”严跃进称。  

融信品质在单价水平上得以体现。数据显示，融信中国上半年平均合约售价为21494元/平方米，位列地产30强第二位。这一均价水平在2017年年末21046元/平方米的基础上稳中有升，较去年同期的25855元/平方米有一定的下降。  

据融信中国相关负责人表示，销售均价同比出现下降，主要受到并购海亮的影响，海亮的项目均价水平较低。而去年同期均价不包含海亮项目，若剔除影响，融信上半年的平均合约售价为29528元/平方米，同比上涨14.21%。  

审时度势控制拿地节奏  

2018年上半年，融信中国在已有优质土储的基础上，积极审视市场状况，采取更为审慎的拿地策略，主动控制拿地节奏。反映在具体数据上，2018   年上半年融信新增土地储备249万平米，同比下降35%;上半年新增权益拿地支出74亿元，同比下降49%。

而在拿地方式方面，融信继续保持积极的合作态势。除传统的招拍挂市场拿地外，公司积极通过收购方式切入中西部地区。2018年2月，公司以8.02亿元收购郑州清华园房地产开发有限公司的土地使用权，总地盘面积29.53万平米。  

据统计，在上半年获取的14块地中，12块为合作开发，新增权益建面占比为45%，相比2017年末继续下降了5个百分点。“通过轻资产合作的发展策略，企业在提高企业市场占有率的同时，也能更好地保持财务健康。”克而瑞地产研究中心指出。  

放缓拿地节奏的背后，也源于融信“手中有粮，心中不慌”的底气。截至2018年6月30日，融信中国已覆盖全国 38个城市，项目共147个，总土地储备面积约   2517万平方米，土地储备58%的面积位于中国一、二线城市的重要地段。范围上涵盖了“八大城市群”--海西、长三角、长江中游、大湾区、京津冀、中原、西南、西北。

“全国化布局在一定程度上可以熨平区域市场周期带来的波动，保持公司销售增长的稳健性。”东吴证券指出，公司优质充足的土储，足以支撑未来3-5年的稳健发展。  

净负债率全年降至1倍  

除销售规模的稳健增长之外，融信2018年上半年实现了盈利、杠杆的双改善。其中，实现营业收入142.88 亿元，同比增长 20.06%;净利润   22.54 亿元，同比增长 101.61%;归母净利润15.24亿元，同比增长121.5%。净债务较上年末下降5.37%，净负债率下降19个百分点。

在2018年中期业绩会上，融信中国CFO曾飞燕称，融信将进一步控制总债，同时控制投资节奏、创造更好的流动性;也将保持持续的、有保障的核心的利润;通过销售回款、结转利润，增厚净资产。此外，也将进一步优化股东结构;在合适的时候，在集团不同层面用轻资产的模式引进权益类的合作。  

“我们上半年净负债率降到1.4倍，全年降到1倍以下没有任何压力。总债预计在今年会下降，全年保守预计下降50亿的金额。”曾飞燕表示。  

现金流方面，截至2018年6月30日，融信中国现金及银行余额共计203.07亿元，借款总额666.26亿元，尚未偿还借款的加权平均实际利率约7.1%，短期偿债压力很小。  

当前，融信执行审慎的投资策略，可售货值充足，下半年推盘货值约人民币1100亿元;公司产品在多地热   销，销售和去化情况良好，具备归还到期债务的能力。

近日，国际信用评级机构穆迪及标普相继宣布，将融信中国主体评级展望调至“稳定”。标普在评级报告中也表示，未来12个月融信中国将保持强劲的销售执行、良好的利润率，并采取更有节制的举债扩张策略，因此公司的杠杆率将自当前的较高水平持续改善。  

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