背负“”压力的房企 下一步该如何行动

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　　2016年是土地市场疯狂的一年，但凡有点实力的房企都争先恐后拿地，全国不管是一线城市还是热点二线城市都涌现了一波“”潮。这一现象很大程度提振了当时市场信心，不少人坚信“们”未来一定赚钱，跟着“”买房不会错。可时至今日，自去年楼市调控从严从紧以来，市场表现步步收紧，短期内也没有放松的迹象，“”这笔账还是赢面大过亏面吗？
　　就网上一些观点来看，对未来楼市持乐观态度的人依然不少，但对“”不亏逻辑提出质疑的人也越来越多。对此，我们认为在今年银行信贷紧缩、成交量普遍下滑的持续影响下，短期内确实令这些“”尚未开建便已“被破发”或难以以盈利方式推盘入市，“”命运凶多吉少。
　　去年“”频出的主要原因是宽松的货币环境下，房企追求规模的快速扩张，而热点一线和二线城市预期高度趋同，因此，在土地供应受限的情况下，“僧多粥少”的过度竞争导致地价被抬高，泡沫化比较严重。
　　而根据地产项目开发周期，大部分去年招拍挂诞生的“”，都会在今年或是明年上市销售。但从目前市场环境来看，调控短期内不会放松，综合量价周期模型，我们认为，到2018年第四季度市场才完全进入周期谷底。在这样的节点前，政策不会放松。因此，高昂的地价和趋稳的房价将形成尖锐矛盾，让绝大部分项目“亏本”。
　　而且，市场严控之下，今年不少城市卖房都要按当地政府批准的价格来卖。这一限价措施2016年在南京、苏州等地首现，2017年则已经推广到了全国十几个城市。因此，有些房企迫于资金压力或是拿地必须动工的时效限制影响，“亏本买卖”也只能硬着头皮做，而且现在市场上也已经出现了这样的苗头。例如，前不久南京某楼盘毛坯均价每平方米25700~25900元，该楼盘楼面地价每平方米22000元，房价仅比地价高每平方米3000元左右，接近“地价”卖房。
　　如果房地产开发商亏本买卖不做、一直捂盘不售，按照周期判断，起码也要熬过2018年第四季度，那至少这一年里项目资金无法周转。在这种情况下，房企要承担高额的资金运作成本不说，在银行信贷紧缩的市场背景下，企业甚至可能面临生与死的抉择，极有可能面临资金链断裂或债务违约的风险。
　　尤其是那些在限售城市重阵布局的房企，自然受影响程度也就更大。另外，那些标榜“高溢价”的企业、以闽系房企为代表的激进型企业、过度依赖民间资本的企业、没有战略规划与风险控制标准的企业4类拿过“”的企业也可能面临命运的转折点。
　　有这么一类公司，公司定坐落做高端精品，曩昔几年一直声称产品力较强，可以做“高溢价”，在拿地时候也不惜代价，一再拿“”，也声称可以经过“高溢价”完成“”项目的收益。但是在本年商场低迷期，“高溢价”就很难完成。一起，由于这类公司产品线偏高端，可以购买得起高端产品的客户往往被限购限贷，会导致“”楼盘成交不是很抱负，难以完成溢价收益，终究影响这类企业的资金面。
　　以闽系房企为代表的急进型房企逆袭土地商场，急进拿地，一再制造“”，乃至单个房企的拿地金额已显着超越出售金额，房企拿地才能严峻透支。这类房企在本年银行信贷紧缩的商场布景下，此前以高周转策略回笼资金的手法失灵。一起，资本商场融资本钱居高不下，此时，这类企业拿“”的快感不在，已经在遭到资金链接近开裂的折磨。
　　过度依靠民间资本的企业，终究因为拿地本钱、融资本钱过高级因素，导致项目定价违背商场主力需求，出售上遇到瓶颈，企业遭遇资金链危机。没有明确拿地战略与风险评价机制，归于商场跟风者，尤其是在招拍挂拿地现场，意气用事，赢了其时拿地的赌局，但随后商场瞬息万变，这类企业对“”楼盘难以操纵，商场的赌局能否度过还真值得怀疑。
　　那么，在“”局势不妙的情况下，从具体操盘策略而言，“”企业如何应对当前持续银行信贷紧缩的压力？怎样才可以立于不败之地？
　　首先，开发商需要准备充裕的资金流支撑“”继续生存。企业需要寻求银行财团的大力支持，或是拥有充裕的现金流与融资渠道。今年，为了获得更多资金，无论是重回A股、海外融资、中期票据、债券融资等，越来越多房企在努力开拓创新融资方式。
　　其次，拿“”的相关企业应该合理把控普通住宅中小户型高速周转的产品、高端产品、“”顶级豪宅产品之间的关系，在推盘和布局上采取“舍卒保车”策略。“”企业既要解决当前销售业绩的问题，又要谋求市场份额及长远发展。
　　在推盘时序及战略上应优先考虑较为简单回笼资金的高速周转的“进攻性”的产品，以“现金为王”，其他产品尤其是“”楼盘能够作为中长期“防卫类”产品。这些“防卫类”产品需求博弈调控的周期及调控方针的时效性，要适度拉长项目的开发周期。伴随着项目开发周期的拉长，以项目自身土地的增值及房价的上涨来对冲项目当时出售相对亏损的状况。如果把控得好，这些产品反而能够为企业赢得一些溢价的收益，也为企业发展带来山穷水尽的效应。
　　最终，协作开发形式，商场资源优化装备，“”危险可尽量躲避。在剧烈的商场竞争环境和楼市调控的布景下，土地更贵、融资更难、开发周期拉长、消费者对质量要求更高等，都成为越来越多房企挑选协作开发项目的原因。郭广昌接盘上海证大外滩国际金融服务中心“”楼盘，复星持有50﹪股权，兄弟公司之间经过股份的改变一起维系“”楼盘的继续开发便是协作开发的典型事例。经过协作拿地或协作开发，在楼市调控的布景下，房企由竞争转为“竞合”，“”背后各地产大佬既龙争虎斗，又相互协作借力，各方也可躲避投资开发危险，优化商场资源装备，完成利益最大化。