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秦皇岛开通47路公交线路 北部公交汽车站至四道桥汽车站相信大家在购房的时候都有疑惑——这个楼盘怎么这么贵啊?动辄上万的价格是怎么出来的?带着这样的疑惑,在去买房的时候,就会犹犹豫豫而错过了最佳的买房时机。那么了解房地产的一般定价规则,就成了购房者首先需要了解的事情,才能在看房过程中,快速的脱离出「价格纠结」的循环。
正韬机构7年的地产从业经验,相信可以解答大家的疑惑。我们从楼盘定价的两个阶段来说——第一个是定价阶段,第二个则是销售阶段。
Stage 1 | 定价阶段
第一阶段一般是项目前期定位阶段。开发商在此时做的定价,更多的是根据项目的整体定位以及对项目入市时期价格的预估,参考的方向主要是目标客户的收入情况。
举个例子,同一片区的两个项目,有个卖5000元/㎡,有个卖6800元/㎡,两个项目不同的操盘思路,就是前期定位的不同造成的。这时6800元/㎡的那个项目参考目标明显不是市场在售项目的价格,而是客户所拥有并愿意支付的价格。
而前期定位则会考虑方方面面的因素,比如城市发展情况,区域走向,资源配套,资金状况,成本情况,市场竞争情况,客群选择等。
Stage 2 | 销售阶段
第二阶段就是项目的销售阶段。此时的定价参考就直接是竞品项目了,根据本项目对比竞品项目的优劣势进行分析,会有一个本项目的整体均价。
举个例子,附近的项目卖5000元/㎡,而本项目相对来说无论从配套还是结构来说都好一些,那么本项目的整体均价就有可能在6800元/㎡了。
而在确定项目的整体均价后,则会再根据项目内部的资源分配情况、户型优劣势、楼层等,确定每套房子的价格。
总的来说,定位阶段塑造价值,包括产品、园林、配套等方面,为销售期实现最大化价格空间;销售阶段则利用价格杠杆实现最大化兑现价值,从而促进销售。
在我们了解了楼盘项目定价之后,我们拿下面两个楼盘,让各位来掌掌眼。定价是否合理?等你品鉴。
Option 1 | 春江花月园
春江花月园是万通集团打造的开发区北部生态大盘,现5588元/㎡起,首付可分期,最低六万起。
项目位于峨眉山北路以西,102国道以南,预计明年开通峨眉山北路至102国道的路场;开发区森林体育公园、秦皇新天地购物休闲中心、中影国际影院、河北科技师范学院开发区校区等毗邻在侧,纵享2.5公里完善生活配套、5都市生活圈。
春江花月园项目总占地320亩,总建面70万平米,总计59栋住宅,总体容积率1.99,绿地率35.7%,总计4230户,车位4411个。
销售政策:贷款98折,一次性96折优惠;5588元/㎡起,首付6万。
Option 2 | 盛秦北苑
盛秦北苑是万通集团打造的北部瞰景高层,首付可分期,最低六万起,购房即送车位。
项目位于城北核心区,西港路与北港大街交汇处,东临秦皇岛高铁车站、紧邻北部最大的广缘超市,其升值空间倍受购房者看好。而已经规划施工的京秦城际铁路让盛秦北苑进入首都一生活圈。
盛秦北苑项目采用“ArtDeco风格”,配以中央水色湖景,皇家法式园林,采用围合对称分布,营造静逸而超脱的品质生活。总建面19万平方米,总户数为1684户,容积率2.5,绿化地率47%,80米的超大楼间距,西区车位1277个。
销售政策:一次性付款95折优惠,贷款97折优惠;买房即送车位;首付可分期,最低6万起。
责任编辑: qhdadmin
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