楼市“打地鼠”式调控政策升级 “银十”不可期

十一黄金周一直都是房地产市场重要销售节点，然而2017年随着楼市“打地鼠”式调控政策的不断升级和居民住宅消费能力的一再释放，整个市场的成交量也已今非昔比。2017年的“金九银十”已不可期。

政策再加码

黄金周前夕，各地再次掀起一波房地产调控政策发布高潮。

9月下旬，长沙、重庆、南昌、南宁、西安、贵阳、石家庄、武汉、无锡、桂林等10个城市纷纷出台调控政策。

各地政府释放信号的意图十分明显。一方面，离2016年黄金周调控周已过去一年，供需双方逐渐适应了调控的节奏，不少开发商选择捂盘以待政策松动，市场上也开始出现不少声音认为，此轮调控在经济下行的压力下行将结束;另一方面，恰逢传统“金九银十”的销售旺季，在市场预期尚未完全扭转的情况下，如果再次出现供需两旺的地产销售黄金周，可能会带动房价的复苏。

因此，从这一波政策的出台来看，政府有意传达出了坚定调控不放松的信号，要严防死守炒房投机行为卷土重来。

从各地出台的政策内容来看，主要以限售为主，10个城市中有7个城市限制了住房转让，其中限售期最长的为石家庄，拥有3套住房的8年内不得上市交易。限售政策主要目的是打击炒房者，在不伤害刚需购房的同时，降低商品房的流通速度，与“房住不炒”的主基调较为契合，因此受到多地政府的追捧。

此外，近期加入调控的多为中西部的二三线城市，如贵阳、桂林均为2017年首次发布调控政策。究其原因，本轮房地产周期由全面去库存开始，在降息降准的刺激下，热点城市房价自2015年开始了一轮飞速上涨，而不少中西部的二三线城市由于缺乏基本面支撑、人口净流入不足，并未充分享受到去库存政策的利好，全国房地产市场发展严重不平衡，因此，2016年出台的政策主要是针对一线及沿海的强二线城市。

从这一年来看，调控效果较为显著，北上广深等城市成交与价格均得到了初步控制，但部分中西部二三线城市受溢出效应的影响，加之没有调控的限制，吸引了越来越多的投机者进入，大有接力一线房价上涨的趋势。因此在进入深度调控期后，预计后续将有更多的三四线城市加入到调控中。

黄金周遇冷

受严厉调控政策的影响，2017年黄金周成交普遍大幅下跌，成为近三年以来最“冷”黄金周。

数据显示，10月1日-7日，北京、上海、广州、深圳商品房成交套数分别为192套、330套、658套、421套，较2016年同期分别下滑90.11%、78.35%、88.16%、40.20%;商品房成交面积分别为1.44万平方米、2.99万平方米、3.52万平方米、4.02万平方米，较2016年同期分别下滑91.55%、75.98%、91.93%、33.27%。

这是自2014年以来，一线城市黄金周商品房成交量呈现逐年上升的趋势，而2017年则出现了巨幅滑坡，体现出了调控的成效。

二三线城市成交情况相比一线城市略好，但同样下滑严重。

数据显示，30个大中城市中二线城市、三线城市商品房成交套数分别为8005套、4064套，同比分别下滑50.23%、71.87%;商品房成交面积分别为，84.69万平方米、43.07万平方米，同比分别下滑49.73%、71.76%。三线城市的成交量已回调至2014年、2015年水平。

“银十”不可期

在2016年下半年密集出台严厉调控政策的情况下，2017年上半年房地产市场并未出现量价齐跌，主要原因在于未被限制的三四线城市对市场的支撑作用。不少观点认为，这种支撑作用在棚改货币化的刺激下将持续存在。

但目前政府对房地产市场调控的决心依旧坚定，随着涨哪里限哪里的“打地鼠”式政策范围的扩大，热点城市调控将演变成全面调控，届时三四线支撑将难以为继，对房价与成交出现反转的预期也将得到扭转。整体来看，2017年的“金九银十”已不可期。