普通住宅房地产价格上涨过快 房地产资管计划被叫停

针对普通住宅房地产价格上涨过快的现状，政策调控已经延伸到证监系统。中国证券投 资基金业协会(下称基金业协会)日前表示，将暂停直接或间接投 资于房地产价格上涨过快热点城市普通住宅地产项目的资管计划备案工作。

基金业协会明确的房地产价格上涨过快热点城目前包括：北京、上海、广州、深圳、厦门、合肥、南京、苏州、无锡、杭州、天津、福州、武汉、郑州、 济南、成都等16个城市。下一步将根据住房和城乡建设部相关规定适时调整范围。

财新记者获悉，基金业协会出台的《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号-私募资产管理计划投 资房地产开发企业、项目》(下称《规范第4号》)明确了不予备案的资管计划方式包括但不限于：委托贷款，嵌套投 资信托计划及其他金融产品，受让信托受益权及其他资产收(受)益权，以回购、第三方收购、对赌、定期分红等明股实债的方式受让房地产开发企业股权和其他投 资方式。

《规范第4号》要求私募资产管理计划不得通过银行委托贷款、信托计划、受让资产收(受)益权等方式向房地产开发企业提供融资，用于补充流动性资金或支付土地出让价款;不得直接或间接为各类机构发放首付贷款等违法违规行为提供便利。

“私募基金管理人开展私募基金投 资业务，投 资房地产开发企业、项目的，也参照上述《规范第4号》执行。”基金业协会称。

基金业协会相关人士透露，按照证监会的要求，近期对证券期货经营机构私募资管产品参与房地产市场投 资的情况进行了摸底。统计显示，证券期货经营机构私募资管产品投 资房地产市场规模在三类机构 资产管理总规模中的占比不高，但资金来源以银行为主、通道业务占比高、项目集中于热点城市等特征较为显著，与落实房地产调控工作的整体目标还有一定差距。

上述人士称，从项目所在地来看，资管计划存在投 资于上述16个房价上涨过快热点城市的情况，个别城市还比较集中，房地产调控政策还需进一步落实;从项目属性看，资管计划投 资项目多为普通住宅地产，而政策鼓励的保障性住宅地产项目占比偏低。

“监管思路将以分类对待、统一规范、平稳过渡为原则，根据相关房地产调控政策导向，在房地产项目所在地、项目性质、资金用途等方面区别对待，重点关注私募资产管理计划投 资热点城市普通住宅地产项目、向房地产开发企业提供融资用于补充流动资金或支付土地出让价款等行为。”基金业协会表示，下一步新设立的私募资产管理计划投 资房地产开发企业、项目应当符合规范要求，不符合要求的存续产品，不得新增投 资项目，合同到期后应当予以清盘，不得续期。