秦皇岛

北京房价暴跌?别听专家胡咧咧 北京购房请瞄准大势!

2017年12月04日来源:自媒体行业动态责任编辑:qhdadmin

任志强原话是:城市住房需求还是个巨大的需求,老龄化问题严重,年轻人的独居问题也很严重,家庭人口比例数大幅下降,一人一个家庭占全世界的25%以上,未来独居预计有一亿五千万户,满足独居人的住房需求还需要盖25年,平均房价超过2万不到10个城市,房价高还早着呢!

这么说是建立在需求不断增加的假设的基础上的,老人独居问题可能是伪命题,未来可能老人是要住养老院的,而且也是国家在推动的事情,现在部分地区农村基本上每个村都有一个养老院,城里更不用说了。

房价高不高不能一概而论,应该根据各地城市不同情况来看,收入低的城市达到一万就算高了,何来两万之谈!

今年下半年开始,关于北京房价的问题,可能是最容易吸引眼球,引发爆点的话题。

比如“北京楼市成交暴跌,炒房被套,炒房客亏50万卖房”;比如“通州暴跌50%,仍无人问津,炒房客面临大规模断供”;比如“降到冰点!北京房价暴跌20%,跌幅居全国之首,投资客要跑!”

撰文者使出浑身解数把标题党玩儿出了花,吃瓜群众靠墙晒太阳看个乐呵。

在我看来,写出这种文章的人,要么是看不清楚大势,要么是心眼儿坏透了。当然,我宁愿相信,看不清楚大势的人更多一些。

1北京购房就抓三个大势——土地、供需、人口。

北京是一个拥有1.6万平方公里土地,下辖16个行政区,单单6环路跑一圈都要3个小时的城市。初到北京的我,最大的感受就是——真特么的大!

在这样大的城市空间里,自然会拥有上百个房地产板块,每个板块的特征、供需、人口、项目等诸多因素全都各不相同,所以自然会出现五花八门的购房建议和购房言论。

如果陷入这些言论中,你会无所适从,很慌乱但更焦虑。

怎么办?

把握大势,用大势化繁为简。

什么是大势?

土地、供需、人口!

土地是源头,决定房价基础;供需是基本面,决定房价大势;人口是助推剂,决定未来走势。

好,接下来让我们来逐一分析北京的土地、供需、人口。

2土地大势:北京土地供应仍将保持紧张,五环内0供应不会改善。

这是北京过往5年的供地计划完成情况——


从这个供地计划完成情况上来看,北京已经连续4年没有完成供地计划。其中,最坑的是2014-2016这三年,每年的供地计划完成率都在50%以下,甚至2016年,完成率近15%。

我们可以说,恰恰就是过去连续三年的低供地造成了北京如今房价的基础异常不稳定,一碰就热,一热就涨。

即便是如此低额的完成率,其中绝大多数的住宅用地都被还迁房、自持住宅、民生类住宅、自住房瓜分了。


这是最近北京住宅用地的属性结构,通过这个结构我们发现,66%的住宅用地都是自住房、保障房、还迁房和自持住宅,而这些住宅都是不能正常进入市场中流通出售的,也就是说,不是常规意义上的商品房。而正常的、能自由流通的商品房,只占34%。

简单来说,北京每供应100㎡住宅,只有34㎡是能够自由流通的正常商品房。

在商品住宅用地配比如此之低的情况下,通过梳理这些用地的分布,我们会发现——


绝大多数的住宅用地都在5/6环之间,而真正意义上的五环内几乎是0供应。

这样看来,土地的大势就异常简单。

第一,住宅用地供地很少;第二,商品住宅用地占比更少;第三,五环内的商品住宅用地少上加少。

在土地这个源头上看北京市场,房价基础依旧扎实,未来供应仍将收紧,五环内无地可供已成事实。

3供需大势:供小于求仍将持续,整体市场仍然健康,五环内依旧稀缺。

这是北京过往3年的住宅供需情况——


通过这个对比我们发现,在这三年时间里——

北京无时无刻、每时每刻、时时刻刻都处在供需紧张的市场环境中,包括调控已经极端收紧的2017年上半年。

如果我们结合上面的土地供应情况,就凭那2016年15%的供地完成率,我们就敢大胆的说——供需紧缩起码再保持2年,没问题!

我们再来看看北京的库存情况。关于北京的当下库存,众说纷纭。很多人都在说北京的房子无人问津,北京的库存量大,北京的去化周期长,然而实际的情况呢?


从调控启动后,确实受限购限贷等一系列政策影响,北京的库存去化周期从最早的10个月左右,逐步上涨到现在的22个月。

22个月是一个什么概念?从专业数据分析的角度来看,这仍然是一个相对健康的去化周期。

最关键的是这些所谓的库存,大都分布在五环外,而五环内的库存仅占不足20%!


五环内,无房可售已经是既成事实。

不要再看那些耸人听闻的标题,不要再听那些所谓的暴跌传闻,其实北京的供需大势极其简单,北京的市场大势极其健康——第一,供需仍然紧张;第二,库存周期依旧健康;第三,五环内无房可售是既成事实。

4人口大势:人民在用脚投票,人口净流入稳居前两名。

关于人口流入的问题,更是众说纷纭。有人说,北京在赶人,北京在控制人口,北京有人口流失。

对,以上说的都对,无比正确。

但,我更看重事实。

事实是,哪怕是在严控人口的2016年;哪怕是在已经发动抢人大战的当下;哪怕是深圳常年摇臂呐喊着,来吧,来了就是深圳人……北京仍然稳居全国人口净流入的前两名。


至于原因其实很简单——

我们沿着长安街走一圈,再去国贸看一看,晚上再逛逛三里屯,一切就明白了。

当我们站在天安门前的国旗下、站在激昂亢奋的创业咖啡厅里,站在灯红酒绿的酒吧中,你就会发现:这就是北京,这就是唯一,是全国任何城市都无法替代和比拟的城市。

北京拥有一种谁都无法替代的,近乎魔力般的吸引,尤其对于每一个北方人来说。

5土地常年收紧、供需持续失衡、人口巨量流入,这就是北京市场的三个大势!

综合土地、供需和人口的分析,我们很容易就能得出上面这个结论。如果站在这个结论中,去看北京的购房置业选择就更简单——钱够且满足资格,五环内,闭着眼睛买都能保值!


这很容易理解啊,以后五环内这片区域,没地、没房,却集中着全北京最好的教育、医疗、生活等诸多配套。这些配套无时无刻不散发着致命的吸引力,吸引着人削尖了脑袋往里扎,现在扎不进去,那就攒足资本,以后再扎。

土地断供、供需紧缩、房源趋零、配套顶尖,这就是未来的北京五环内。所以,该买就买,不要等待。

但是,在这个大势之外,我们还要看到几个细节。

比如,为什么当下三环内的某些房产跌幅较大,比如四合院这种塔尖资产?

为什么当下北京的某些区域的某些房源特别难出手?

为什么都在北京,有的区域一房难求,房子挂上就能出,有的区域无人问津?

想回答这些问题,就要站在三个大势之外,看细节!

6大势能让资产保值,但管不了流通变现!

北京这种地儿,一套房子动则几百万,上千万的房产也比比皆是。2000万,对于五环内的优质房产来说,也就是个起步价而已。

如果说,房产属于重资产,那北京的房产就是重资产中的重资产。

对于这种重资产来说,保值增值是一方面,大势的确能保证你的房产增值保值,但管不了流通变现。北京房产这种重资产,涨的再高也只是数字,能卖出去才是关键。

北京房产投资,除了要认准大势之外,更要看重房产的流通变现能力!

北京哪些房产变现能力强?

简单!

变现能力强的房子=位于最好出手的区域+最好出手的户型+拥有最好出手的总价段!

那么,北京最好出手的区域在哪里?

这是北京住宅成交的热力图——


从这张热力图上,我们能看出来,北京成交量最大,最好出手的区域有七个——北京热销“七大金刚”:回龙观、天通苑、广安门外、良乡、黄村、亦庄、朝青。

这“七大金刚”大都背靠着基数庞大的客户群体,比如良乡以低价,吸引着全北京的刚需客;比如回龙观被称为码农之家,背靠庞大码农;比如黄村以相对成熟的配套和相对较低的价格,直面南城刚改,被称为大兴CBD……但是,值得注意的是,二环、乃至三环内仅有零星的成交,几乎可以称作成交黑洞。最大的原因,可能就是单价高、面积大、总价高。

找到最好出手的区域之后,再来看看好出手的户型——北京各个城区属性不同,客户质量层级也各不相同,房价也相差极大。所以导致了,北京各个区域的热销户型都不相同。

比如东城最好卖的是200㎡以上的塔尖户型;比如大兴、通州热销的是刚需和刚改类户型,房山就是刚需户型最热销;而怀柔、密云这些区域,最热销的就是略带度假属性的小面积分时度假户型……

最后,再看看北京最热销的总价段在哪里。


通过梳理北京各总价段的销售情况,我们很容易发现——北京最热销的总价就是600-700万,而且从供需情况上来看,严重的供不应求。

这不就很明显了,北京变现能力最强的房子就是——在“七大金刚”板块里,寻找600-700万总价段,匹配区域属性的户型。

7最后,对于北京购房置业选择,我的建议是:

1. 这是一个供需收缩的市场,过去、现在以及未来都会保持,不会放开;2. 五环内,闭着眼睛买都能保值;

3. 保值增值看大势就可以,流通变现也很关键,更要看细节能力;4. 在“七大金刚”板块里,寻找600-700万总价段,匹配区域属性的户型。

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