七大维度深入识别真假“核心盘”

在经济学中，核心区域即经济发达区域，而在一个城市中的核心盘正是城市的生命力所在，亦是所有金融机构、房产中介、家装等机构投资、选址的最核心因素。核心楼盘不能仅以成交量的活跃来衡量，还应考虑楼盘的资金吸纳，即该小区的成交金额。

云房数据研究中心重点监测小区的成交金额及成交量的两个指标，通过数据挖掘和算法，寻找出城市核心500盘(具体算法见文末)。同时，通过新政前后核心500盘成交特征变化，进一步解读核心盘。

本文使用北京二手小区自2016年9月至2017年10月约17.6万套成交案例作为研究样本。此外，为研究2017年3.17新政核心盘的变化，特将以上样本按照时间划分为两个阶段，并将两个阶段的核心盘特征进行对比，时间阶段划分如下：

根据以上数据样本获得以下结论：

NO1北京全市成交量中4成房源来自核心500盘

核心TOP500盘(全市约1万小区，占比5%)在北京全市成交中约占40%总成交量。由于新政后全市成交量大幅下滑，供需比的缓解造成购房者选择面增大，导致新政后成交集中度小幅下滑，整体评分值也相应下滑(除最高值外，均值，中位值，最低值皆下降)。

新政前后两阶段核心500盘占总成交量的比值

NO2核心盘分布广泛，东北部聚集且热度较高

新政前后核心500盘的综合评分热力图如下，新政前后核心盘分布基本一致，未发生明显变化。核心盘主要聚集在北京东北部，如双井劲松、朝青、望京、北苑片区。同时，核心盘成交稳定性较强。

新政前后核心500盘综合评分热力图

数据来源：云房数据

NO3 核心500盘价格涨幅领跑全市

从图中看到无论新政前还是新政后，核心盘的价格涨幅均高于全市的价格涨幅，说明核心盘的价格上涨动力相对较大。此外，受调控政策影响，新政后无论是核心盘还是全市楼盘价格同比涨幅出现收窄态势。

NO4核心500盘总价段呈上行趋势

如下图，新政前后核心500盘聚集的总价区间均为300-500万。从新政前后总价段分布对比来看，新政后核心500盘的总价段出现上行趋势，300万以下的楼盘明显减少。

从单价段分布上看，新政前后，核心500盘的单价段均集中在5-8万之间，其次较为集中的是3-5万。

新政前后核心500盘单价段分布

NO5 面积60-90㎡约占总量40%左右

新政前后核心500盘的面积段分布特征无明显变化，均集中在60-90㎡，约占总量的40%左右。

新政前核心500盘面积段分布

新政后核心500盘面积段分布

数据来源：云房数据

NO6 60%核心盘距离地铁直线距离在1000m内

地铁是影响房价的重要因素之一，如下图，大部分核心盘离地铁的距离为500-1000m，占总量的4成左右，其次是500m内。此外，新政前后核心盘离地铁距离的平均值均小于全市平均值。

数据来源：云房数据

NO7核心500盘房龄集中在10-15年

如下图，核心盘的房龄主要集中在10-15年;从核心盘与全市房龄的对比来看，核心盘的房龄明显小于全市，同时可看出，新政后，核心盘房龄显著趋新。

新政前后核心500盘房龄分布

综合以上分析，低总价(500万以内)，主流户型(60-90平米)，地铁盘(1KM以内)，低房龄(15年以内)的小区为核心盘的主要标签。

报告研究说明

核心盘的定义：成交活跃且具备较强的资金吸纳;

核心盘的方法论：依据小区的成交金额及成交量的两个指标

第一步：数据归一化处理

为将两个指标同趋化，对每个小区的成交量及成交金额进行归一，

x*=(x-μ)/σ

其中， μ为样本的均值，σ为样本的标准差。

第二步：确定权重

为判断两个指标的重要性，对其进行试验权重，最后我们认为两个指标同等重要，各指标权重均为50%;

第三步：算出综合评分

综合评分=成交量归一结果*50%+成交金额归一结果*50%

意义：评分值越高，说明此盘更为核心。