影响秦皇岛房价的二三事

相信大家在购房的时候都有疑惑——这个楼盘怎么这么贵啊?动辄上万的价格是怎么出来的?带着这样的疑惑，在去买房的时候，就会犹犹豫豫而错过了最佳的买房时机。那么了解房地产的一般定价规则，就成了购房者首先需要了解的事情，才能在看房过程中，快速的脱离出「价格纠结」的循环。

正韬机构7年的地产从业经验，相信可以解答大家的疑惑。我们从楼盘定价的两个阶段来说——第一个是定价阶段，第二个则是销售阶段。

Stage 1 | 定价阶段

第一阶段一般是项目前期定位阶段。开发商在此时做的定价，更多的是根据项目的整体定位以及对项目入市时期价格的预估，参考的方向主要是目标客户的收入情况。

举个例子，同一片区的两个项目，有个卖5000元/㎡，有个卖6800元/㎡，两个项目不同的操盘思路，就是前期定位的不同造成的。这时6800元/㎡的那个项目参考目标明显不是市场在售项目的价格，而是客户所拥有并愿意支付的价格。

而前期定位则会考虑方方面面的因素，比如城市发展情况，区域走向，资源配套，资金状况，成本情况，市场竞争情况，客群选择等。

Stage 2 | 销售阶段

第二阶段就是项目的销售阶段。此时的定价参考就直接是竞品项目了，根据本项目对比竞品项目的优劣势进行分析，会有一个本项目的整体均价。

举个例子，附近的项目卖5000元/㎡，而本项目相对来说无论从配套还是结构来说都好一些，那么本项目的整体均价就有可能在6800元/㎡了。

而在确定项目的整体均价后，则会再根据项目内部的资源分配情况、户型优劣势、楼层等，确定每套房子的价格。

总的来说，定位阶段塑造价值，包括产品、园林、配套等方面，为销售期实现最大化价格空间;销售阶段则利用价格杠杆实现最大化兑现价值，从而促进销售。

在我们了解了楼盘项目定价之后，我们拿下面两个楼盘，让各位来掌掌眼。定价是否合理?等你品鉴。

Option 1 | 春江花月园

春江花月园是万通集团打造的开发区北部生态大盘，现5588元/㎡起，首付可分期，最低六万起。

项目位于峨眉山北路以西，102国道以南，预计明年开通峨眉山北路至102国道的路场;开发区森林体育公园、秦皇新天地购物休闲中心、中影国际影院、河北科技师范学院开发区校区等毗邻在侧，纵享2.5公里完善生活配套、5都市生活圈。

春江花月园项目总占地320亩，总建面70万平米，总计59栋住宅，总体容积率1.99，绿地率35.7%，总计4230户，车位4411个。

销售政策：贷款98折，一次性96折优惠;5588元/㎡起，首付6万。

Option 2 | 盛秦北苑

盛秦北苑是万通集团打造的北部瞰景高层，首付可分期，最低六万起，购房即送车位。

项目位于城北核心区，西港路与北港大街交汇处，东临秦皇岛高铁车站、紧邻北部最大的广缘超市，其升值空间倍受购房者看好。而已经规划施工的京秦城际铁路让盛秦北苑进入首都一生活圈。

盛秦北苑项目采用“ArtDeco风格”，配以中央水色湖景，皇家法式园林，采用围合对称分布，营造静逸而超脱的品质生活。总建面19万平方米，总户数为1684户，容积率2.5，绿化地率47%，80米的超大楼间距，西区车位1277个。

销售政策：一次性付款95折优惠，贷款97折优惠;买房即送车位;首付可分期，最低6万起。