购买的商品房如何退房？具体流程怎么做？

购房者为了具有自己一套房子，或许想小房换大房，或许想投资房子，当购房者知道开发商短少有效证件与批文，导致商品房买卖合同无效、拿到产权证、无法得到贷款等。这些状况，购房者能否退房？下面一起来看看。

哪些状况下能退房？
　　1、推迟交房。
　　此现象比较严重，推迟交房是指到了开发商与购房人在合同中约好的交房日后，却迟迟得不到开发商的入住告诉。一般约好的推迟交给房子能够退房的期限是30天到90天不等，如果超越这个期限开发商还不能交房，购房人就能够要求开发商退房，并要求双倍返还订金或付出房款利息。
　　2、开发商短少有效证件与批文，导致合同无效。
　　依据规定，开发商有必要证件完全才能盖楼、卖房。如果开发商证件不全，就归于违法操作，与买房人签署的合同归于无效合同。由所以无效合同，购房人应当腾空房子，开发商应当返还购房人交纳的房款。
　　3、开发商没经购房人赞同改变规划。
　　在购房人与开发商签订的合同中，一般都约好开发商在改变规划之前，有必要通过购房人赞同。不然，开发商构成违约，购房人有权退房。发作开发商未经购房人赞同而私行改变房子户型、朝向、面积等有关规划的状况，购房人能够依据合同约好要求开发商退房。
　　4、拿不到产权证。
　　因为开发商的原因，买房人在合同约好的期限内无法得到产权证，如约好此条件可退房，买房人就能够要求退房。别的，因为前几年一些房地产运作不规范，一些开发商拖欠政府土地出让金等问题时有发作，导致购买这些楼盘的购房人入住多年后无法拿到房子产权证，购房人也能够要求退房。
　　5、无法得到借款。
　　在签订合同时，除一次性付款或分期付款外，都有对商业借款或公积金借款的约好。如果是公积金借款，需求开发商出具相关材料，交由公积金归集部分审阅。如果开发商供给的材料显示出不具备公积金借款条件，购房人因此而不能获得公积金借款，购房人就能够要求退房。同样，如果因开发商的原因购房人无法处理商业按揭借款的，也能够依照合同规定退房。
　　6、实测房子面积不符。
　　实测房子面积与暂测面积的差错超越3%。新版合同规定，套内建筑面积差错比绝对值超出3%时，买受人有权退房。
　　7、房子质量不合格。
　　房子质量不合格是房子的“硬伤”，出现这种状况，首先是开发商难以拿到《竣工备案表》，无法交房。或者是房子交给运用后，房子主体结构质量经核验确属不合格。
　　8、地基不合格。
　　商品房地基基础和主体结构质量经检测不合格的，买受人有权退房。新版合同规定，买受人退房的，出卖人应当交还悉数已付款，并交给利息，给买受人形成丢失的由出卖人承当补偿职责。因此而发作的检测费用由出卖人承当。
　　9、房子质量导致严重影响运用。
　　因房子质量问题严重影响正常寓居运用，购房人要求退房并要求开发商补偿丢失的，法院也会支持。一般确定房子质量问题严重影响正常寓居运用，主要是房子入住后因为前期施工原因导致房内空气质量差影响室内寓居人的健康、房内噪声影响寓居等。
　　10、开发商把房子典当。
　　如果开发商在出售房子之前就把所售房子典当，或卖给购房人后，又把房子典当给别人，依据有关法令规定，在没有奉告购房人房产现已被典当的状况下卖房，合同无效，购房人能够要求退房。
　　如何办理退房？
　　1、订金（定金或认购金）阶段
　　当购房者已交订金（定金或认购金），但还没有签订正式《商品房预售合同》的状况下：如果购房者已向卖方支付了订金（定金或认购金），但没有说明所交金钱的性质，也没有任何约好，这种状况购房者都可直接向卖方或其代理人要回所交金钱。
　　如果卖方所售项目有《预/出售许可证》或产权证，购房者与卖方有约好，所交金钱为定金，且如果买卖双方就《商品房买卖合同》达不成一致意见，最终没有签订合同，所交金钱予以没收，定金一律不退。律师以为，这种约好有违公平公平的原则，应属逼迫买卖的行为，这种状况如卖方拒不交还定金，购房者可直接向法院起诉，但《商品房出售管理办法》第二十二条对这种约好似乎是认同的。
　　2、已做预售登记阶段
　　买卖两边已到房地产主管机关做了预售登记，但房子还未交付使用，这个阶段如果一方想退房首要要与对方洽谈，看能否达到一致意见，如果两边达到了一致意见，要以书面形式表示出来，签定正式退房协议。协议的内容主要应包含两边同意免除原房子买卖合同、违约责任由谁来承当、怎么退款、怎么实行等问题。
　　如果买卖两边中一方违约，且达不成一致意见，那么建议免除合同的一方，应当言的，能够恳求人民法院或许裁定组织承认免除合同的效能。如果两边洽谈达不成退房协议，可直接向法院或裁定组织申述或请求裁定。此外，两边还应到房地产挂号主管机关处理刊出预售挂号手续。
　　3、入住阶段
　　在房屋竣工后，购房者已办理了入住手续，交了政府部门应收的税费之后，但房产证还没有办理下来之前退房的，这个阶段要求退房的一般都是购房者，大多是卖方违约。这个阶段除与上述第二个阶段要求共同外，还涉及到物业、装修丢失、税费、搬离时刻等问题。如卖方违约，装修丢失应通过房地产评价组织评价，确定装修丢失。购房者还应与物业公司签定免除物业管理的合同，卖方所代收的税费也应退还。如达不成协议，购房者可向法院或裁定组织申述或申请裁定。
　　4、房产证办理完毕阶段
　　房产证处理结束之后，房屋的所有权已完成了转移，除非合同里有约好，不然一般状况下购房者是不能退房的。如果卖方已为购房者处理结束房产证，可是卖方垫资，且合同有约好如购房者拒不按约好实行付款责任，卖方是能够提出解除合同的，要求购房者退房并承担相应的丢失。这种状况需两边到房地产发证机关处理房产证过户或刊出手续。